Питательная среда мошенников ‒ это доверчивые люди.
Хотя с каждым годом участники рынка недвижимости становятся более грамотными, тем не менее, количество обманов продавцов и покупателей уменьшается медленно. Почему такое происходит? И как людям избежать встречи с мошенниками? На эти и другие вопросы ответил дипломированный юрист, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин:
= Опишите коротко, какова сейчас ситуация на рынке в плане мошенничества.
Ситуация с мошенничеством на рынке жилой недвижимости сегодня не самая благоприятная. По нашим наблюдениям, а также поступающей информации от коллег из других агентств и профильных ассоциаций, с которыми мы плотно общаемся, можно сделать вывод, что количество подобных случаев растет, а у мошенников появляются новые, все более изощренные методы обмана покупателей и продавцов квартир.
Увы, работают и старые уже казалось всем без исключения известные схемы обмана, на которые просто не должны попадаться, но все равно попадаются люди. Например, когда для посуточной аренды приезжим предлагаются дешевые и привлекательные квартиры, которые не соответствуют фотографиям.
Более тревожит факт, что мошенники придумывают и применяют более сложные схемы, жертвами которых становятся самые различные категории граждан, причем иногда весьма финансово грамотные.
Я работаю на рынке недвижимости Москвы 23 года. За 22 из них не было случаев серьезного столкновения с мошенниками. Точнее, они, в том числе в сфере недвижимости, были всегда. Кому из нас не звонили «заботливые» специалисты службы безопасности банка? Кто не находил фейковые объявления о продаже или сдаче в аренду квартиры, которой не существует.
При этом за прошлый год мы столкнулись сразу с четырьмя случаями мошенничества по сделкам. Нашим клиентам квартиры продавали люди, которых на это обманным способом вынуждали аферисты.
В последнее время часто встречаются случаи, когда неизвестные граждане, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, просят людей продать свою квартиру, чтобы помочь в поимке мошенников-покупателей. В итоге люди продают свою недвижимость, берут на себя ненужные кредиты, а все деньги переводят мошенникам на якобы безопасные счета, в результате чего все теряют.
То мошенничество на рынке жилой недвижимости остается, только принимает другие формы. Раньше люди становились жертвами недобросовестных строительных компаний, которые собирали деньги на возведение ЖК, часто продавая одну и ту же квартиру нескольким покупателям, а потом банкротились, в результате чего появлялось много обманутых дольщиков.
Сегодня благодаря законодательным изменениям данный вопрос эффективно решен. Созданы так называемые системы СРО, методы страхования застройщиков. Двойные продажи искоренены за счет договора долевого участия, который проходит государственную регистрацию, в связи с чем каждую квартиру дважды продать стало просто невозможно. Более развитым и цивилизованным стал риелторский рынок. В данную сферу пришли банки, классифайтеры, крупные агрегаторы.
Однако вместе с обычными людьми и приличными компаниями всеми сервисами начали пользоваться мошенники. В итоге появились новые схемы обмана, которые постоянно совершенствуются, дорабатываются.
= Часто можно слышать, чтобы избежать обмана, надо обращаться в агентство недвижимости. Вы согласны?
Я, безусловно, согласен, что обращение к надежному агентству недвижимости – это лучший способ защиты от мошенников. Риелторскими компаниями сегодня накоплен огромный опыт, позволяющий безопасно провести сделку любой сложности на всех этапах. Их специалисты обладают колоссальным опытом в недвижимости и смежных областях: ипотечном кредитовании, юриспруденции, знании законодательства.
Я сам являюсь одновременно и экспертом по недвижимости и дипломированным юристом с большим практическим опытом проведения сделок.
Понято, что мошеннические схемы совершенствуются. Однако зная, как правильно проводить сделку с недвижимостью, что проверять, на какие детали обращать внимание, риелтор всегда сможет помочь в решении жилищного вопроса так, чтобы исключить любые возможные потери в будущем.
Тем более, что услуги риелторов и юристов по недвижимости сейчас стоят недорого, особенно в сравнении с величиной финансовых потерь, с которыми можно столкнуться, если неграмотно провести сделку или нарваться на мошенников.
= Но нужно еще правильно выбрать риэлторскую компанию. Какие, на ваш взгляд, критерии выбора?
Это, на мой взгляд, самый правильный вопрос. К счастью, сегодня с этим не должно быть проблем, так как мы живем в эру информационных технологий и доступных данных.
В первую очередь, нужно удостовериться, что риелторская компания – это не фиктивное юрлицо, а действующая организация. Для этого зная ИНН компании, необходимо узнать, работает ли она, какие у нее показатели выручки, прибыли, сколько сотрудников, как давно зарегистрирована и т.д.
Сотрудники риелторской компании также оставляют следы в сети – интервью, комментарии, экспертные материалы. Их также следует поискать и изучить.
Второе, на что следует обратить внимание, – репутация компании. Важно ознакомиться с отзывами о ней и ее сотрудниках на открытых площадках. Если найдете много различных негативных рассказов о компании от людей, которые остались недовольны, особенно, пострадали от ее действий, то ни в коем случае не стоит доверять ей свою недвижимость.
Здесь, конечно, необходимо сделать важную оговорку: всевозможные рейтинги и комментарии – это не истина в последней инстанции. К сожалению, сегодня встречаются случаи намеренного распространения негативной информации об агентствах недвижимости и риелторах. Такими методами не брезгуют не очень порядчные конкуренты, бывают попадаются неадекватные клиенты, которые занимаются открытым потребительским террором. Поэтому, изучая комментарии о риелторской компании, следует быть на чеку, обращать внимание не на эмоции, а конструктивность таких сообщений и предоставляемые факты – имена, даты, действия. Здесь также следует проверить упоминания компании и ее руководителей в судебных процессах. Данная информация сегодня также открыта и позволяет проверить порядочность конкретного человека.
Еще один признак хорошей риелторской компании – это ее сайт, как он оформлен, сколько содержит достоверной и полезной информации: контакты, отзывы, истории, руководство. Одностраничный сайт с красивыми картинками и минимумом информации в формате «мы быстро продадим или быстро купим для вас недвижимость» ‒ это сигнал к тому, что следует более детально присмотреться к компании.
После сбора данных о компании в интернете необходимо позвонить и познакомиться с тем сотрудником (или сотрудниками), с которым вам предстоит непосредственно работать. Все-таки все люди разные, со своими ценностями и подходом, а вопрос покупки или продажи недвижимости очень серьезный. Придется довольно тесно общаться со специалистом, поэтому он должен обладать не только экспертизой и опытом, но еще и подходить вам в плане общения.
Если компании и сотрудник, который будет помогать, понравились, то перед началом работы необходимо обсудить вопрос величины вознаграждения. Тут уже все, конечно, будет зависеть от объема работы, но в среднем по рынку риелторы берут порядка 2-3% от стоимости сделки. При низких чеках все равно меньше 200 тысяч за одну сделку сейчас риелторские компании не берут.
Кстати, если вдруг какая-то компании или риелтор предлагают услуги по стоимости заметно ниже рыночной, то это должно насторожить. Дешево не всегда хорошо. Даже проведение юридической проверки – это не бесплатное удовольствие. Для этого используют различные системы, базы, сервисы, связи, которые необходимо оплачивать. Поэтому услуга дешевая не может быть качественной.
Самый лучший критерий для выбора компании – это положительный опыт работы с ней у ваших родственников или хороших знакомых, так называемое сарафанное радио. Если кто-то из ваших друзей или родственников пользовался услугами агентства недвижимости, то поинтересуйтесь, как все прошло, остались ли они довольны. Если рекомендация хорошая, то почему бы не воспользоваться услугами этого же специалиста.
К нам в агентство недвижимости ЦДН довольно часто обращаются люди из ближнего круга наших бывших и действующих клиентов.
= Все ли выдают людям на руки письменное заключение о покупаемой квартире?
Не могу говорить за всех коллег, наше агентство обязательно проводить экспертную оценку объекта недвижимости и предоставляет подробное письменное заключение.
Агентство ЦДН было своеобразным пионером в данном вопросе. В 2009 году, когда в основном все риелторские услуги были комплексными, то есть была только одна услуга, в которую входили и сопровождение, и подбор, мы были в лице первых, кто раздробил ее на три типа и начал предлагать их покупателям квартир на выбор.
То есть мы оставили комплексное сопровождение сделки, в которое входил подбор объекта с нуля, юридическое сопровождение и проверка.
Второй услугой стало юридическое сопровождение сделки. Клиент приходил к нам уже с подобранной квартирой, а нашими задачами стали: торг, внесение аванса, проверка юридической чистоты объекта и выдача по нему юридического заключения. Если с квартирой было все нормально, то мы сопровождали саму сделку до момента обмена актами приема-передачи, ключами, всеми квитанциями и документами.
Третьим вариантом услуги стала только юридическая проверка объекта недвижимости. То есть человек находил объект и, возможно, уже вносил за него аванс самостоятельно либо с риелтором, а к нам обращался с целью перепроверить квартиру. То есть одно мнение хорошо, а два лучше. Поэтому люди обращались, предоставляя нам все документы по объекту. Мы делали запросы, проводили юридические экспертизы, после чего предоставляли в письменной форме подробное юридическое заключение с комментариями о том, что было сделано, что было проверено, какие возможно стоит запросить дополнительные документы и рекомендации, стоит ли вообще приобретать данную квартиру.
Потом подобные услуги начали развиваться на рынке, их стали предлагать другие агентства недвижимости, а затем и крупные банки. Например, сегодня «Сбер» предоставляет услуги по юридической оценке объекта недвижимости. Разница заключается лишь в том, что именно включают в подобную услугу.
= Может квартиру перед покупкой застраховать? Помогает ли документ со стороны страховой компании?
Ситуация сегодня такова, что ни одна страховая компания не возьмется страховать объект недвижимости по титулу. Раньше такие предложения были, но за последние два-три года я таких не встречал. Возможно, где-то есть, но, если мы говорим про самые известные и крупные страховые компании страны, которые обладают ресурсами, чтобы в случае негативного сценария возместить стоимость квартиры в полном объеме, то они от страхования недвижимости по титулу отказались.
Страхуют они квартиры только тогда, когда человек берет ипотеку, причем не на полную стоимость, а лишь на сумму, которая берется в кредит.
Возможно, если у объекта недвижимости прямо идеальные документы, по которым вообще не может быть никаких проблем, то в индивидуальном порядке получится договориться со страховой по какому-нибудь индивидуальному тарифу. Правда в этом случае стоимость страховки может оказаться выше стоимости всей риелторской услуги, включающей поиск, подбор, юридическую проверку и сопровождение сделки. Либо будет сопоставима с ней по цене.
Поэтому мы сегодня дополнительную страховку квартиры перед ее покупкой как инструмент не рекомендуем, так как это не очень работает.
Ранее, лет 10-15 назад, мы иногда рекомендовали своим клиентам дополнительную страховку. Бывали случаи, когда, проводя проверку квартиры, мы встречали пробелы в ее истории. Например, не могли найти документы за какие-то периоды. В таких случаях мы потенциальным покупателям рекомендовали обратиться за страхованием титула в страховую компанию. Тогда это работало.
= Недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – это тоже угроза? Говорят, что выявить это бывает не всегда просто.
Давайте для начала разберемся в терминологии. С юридической точки зрения недееспособным либо ограниченно дееспособным гражданин может быть признан только через суд. Если человека таким признали в судебном порядке, то над ним устанавливается опека. То есть появляется человек, который, как с несовершеннолетними детьми, будет принимать за него решения.
Сделки с недвижимостью, когда собственник признан недееспособным либо ограниченно дееспособным, проводят с одобрения органов опеки и попечительства. С ними нет никаких проблем.
Если же говорить о более высоких рисках проведения сделок с недвижимостью, собственниками которых являются люди, находящиеся на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то они, действительно, существуют.
Выявить такого собственника может быть достаточно тяжело, потому что он может не состоять на учете в государственной структуре, а лечиться, например, в частных клиниках. Сегодня достаточно много подобных учреждений, пациенты, которых нигде не фиксируются.
Другой вопрос, что если человеку необходимо будет сделку с недвижимостью оспорить, то он должен все-таки находиться на учете в государственных учреждениях. В судах данный факт принимают во внимание.
Конечно, для проведения сделки купли-продажи мы обязательно проверяем всех собственников на предмет находятся ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. То есть требуем от наших продавцов предоставить справку о прохождении медицинского освидетельствования у врача, и справки о том, что они не находятся на данных учетах. Это довольно простая и стандартная процедура, подобные справки получаются для получения водительских удостоверений, разрешений на ношение и хранение оружия для охотников.
Кроме этого, мы получаем данную информацию через другие наши источники, которые не можем разглашать. После чего сопоставляем информацию, которую получаем официальным путем, с тем, что говорят источники.
Были в нашей практике случаи, когда продавец квартиры предоставил документы, по которым не состоит на учете, хотя сам страдал подобным заболеванием. Сейчас мы с ним судимся.
То есть моменты такие бывают, и проверку продавца квартиры необходимо обязательно проводить на предмет, состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Мы как эксперты и как люди, которые занимаются недвижимостью постоянно, умеем это замечать. В практике был не один случай, когда приходилось отказываться от сделки, если человек проговаривался на каких-то достаточно простых вопросах.
Если есть сомнения, то лучше пригласить на помощь риелторскую компанию или опытного юриста. Как минимум не лишним будет поговорить с соседями. Они могут знать об особенностях собственника продаваемой квартиры.
= Мне в одной риэлторской фирме однажды сказали, что ходить по судам – это не их дело. Мол, мы поможем клиенту найти адвоката, а он пусть судится… Как бы вы прокомментировали данное высказывание. Выходит, что фирма не всегда гарантирует…
С одной стороны, риелторская компания не занимается судебной практикой. Ее специалисты занимаются поиском и подбором объектов недвижимости, а также сопровождением сделок. Их задача – сделать так, чтобы сделка купли-продажи вообще не стала причиной судебного процесса. Однако никто не застрахован от того, что сделку могут оспорить.
С другой стороны, сегодня риелторские компании могут предложить различные услуги. У многих есть свои юридические отделы и штатные юристы, которые смогут защитить своего клиента в суде. Например, в нашем агентстве недвижимости ЦДН есть сильный юридический отдел. Своим клиентам мы можем предложить услуги в комплексе. Если вдруг кто-то попытается оспорить нашу сделку в суде, то мы можем помочь и с этим. У нас есть для этого компетентные адвокаты. Я и сам дипломированный юрист с практикой судебных дел.
Однако мы стараемся делать все для того, чтобы до этого не доводить. Проводим сделки с недвижимостью идеально с юридической точки зрения, делаем и предусматриваем все, чтобы потом сделку невозможно было оспорить. То есть составляем подробный договор, собираем и проверяем все документы, оплату производим только безналичным путем и т.д.
То есть любую сделку на рынке недвижимости можно попробовать оспорить. Ни одна риелторская компании сегодня не сможет гарантировать, что этого не случится. Задача грамотного юриста и хорошей риелторской компании сделать так, чтобы даже оснований подать в суд не было.
= Согласны с тем, что все же основной питательной средой мошенников являются доверчивые люди?
А вот с этим тезисом, пожалуй, не соглашусь. Доверчивые люди были основными жертвами мошенников раньше, сегодня мошенники перешли на новый уровень. Теперь это люди интеллектуальные, хорошо знающие законы, приемы социальной инженерии, применяющие самые передовые технологии, знающие, как работают правоохранительная и финансовая системы в стране. Их жертвами становятся не только пожилые одинокие люди, но и представители самым разнообразных интеллектуальных профессий.
Могу привести пример из собственной практики, когда от аферистов пострадала семья, состоящая из доктора наук, причем экономических, и академик. То есть это были люди, которые отлично разбирались в теме финансов, знали тонкости безопасного перевода денежных средств.
Так вот мы приобретали у них квартиру в мае прошлого года. Как я уже отмечал, сделки для наших клиентов мы всегда стараемся проводить идеально с юридической точки зрения, делаем и предусматриваем все, чтобы потом сделку невозможно было оспорить. То есть составляем подробный договор, собираем и проверяем все документы, оплату производим только безналичным путем и т.д.
Так было и в этот раз, но оказалось, что люди продавали свою квартиру, так как стали жертвой мошенников. Те убедили их продать недвижимость и перевести им все свои средства. При этом мы неоднократно уточняли у собственников, почему они решили продать квартиру, не находятся ли они под влиянием аферистов, вместе с нотариусом уточняли, есть ли им где жить после продажи объекта. Они рассказывали, что продают квартиру, чтобы инвестировать средства в какой-то проект, что кроме данной недвижимости у них есть дом, где они и собираются далее проживать.
Через две недели после заключения сделки, когда мы должны были получить ключи от квартиры, собственники сообщили, что их развели мошенники. Денежные средства они передали им, и никуда съезжать с квартиры не собираются. Они обратились в правоохранительные органы, обвинили нас в том, что мы сотрудничаем с мошенниками. На квартиру был наложен арест.
В итоге у нас начался суд, который продлился примерно полгода. Судебный процесс мы выиграли, доказав свою добросовестность как покупателей. Причем было два процесса – в городском и вышестоящем суде. Оба мы выиграли, все аресты сняты.
В ходе разбирательства мы узнали, что мошенники, выдавая себя за представителей правоохранительных органов, попросили собственников помочь им в поимке опасных преступников. То есть их убедили провести сделку, а деньги перевести на безопасные счета, обещав потом все вернуть. В итоге доктор экономических наук и академик продали две свои квартиры и две машины, а все средства перевели на счета мошенников.
