Аналитики Maris подвели итоги 3 квартала в сегменте складской и индустриальной недвижимости.
Предложение
За 9 месяцев 2023 рынок качественной индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 12 комплексами общей площадью 265 тыс. кв. м, что в 2 раз превысило показатель 2022 года.
В 4 квартале 2023 ожидается ввод в эксплуатацию порядка 256 тыс. кв. м складской недвижимости. 51% планируемых ко вводу складских комплексов относятся к спекулятивным. При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного будет на 8,8% ниже относительно итогового показателя 2022 года.
Спрос
За 1-3 кв. на рынке было реализовано не менее 713 тыс. кв. м. качественных складских площадей (+88,5% к 9М 2022), включая инвестиционные сделки по приобретению производственно-складских активов и сделки по схеме built-to-suit.
Активность в основном сосредоточилась на расширении присутствия в регионе крупных игроков рынка. Основной объем спроса формировали компании сферы торговли и дистрибуции (76%). Объем реализованных на условиях аренды сектору торговли и дистрибуции складских площадей превзошел показатель аналогичного периода 2022 на 72%.
Положительной тенденцией стал рост спроса со стороны реального сектора экономики. Наблюдался рост спроса на приобретение качественных производственно-складских мощностей. Объем арендуемых промышленными предприятиями площадей практически удвоился (+89% за 9М 2023 к 9М 2022).
Спрос со стороны логистических операторов, которые выступали лидерами по объемам поглощения складских площадей на рынке в прошлом году, закономерно, сократился до уровня, наблюдавшегося в 2020 – 2021 г.г.
Объем сделок по приобретению качественных производственно-складских мощностей по итогам первых девяти месяцев 2023 достиг 16% от валового объема спроса на рынке Санкт-Петербурга, в абсолютном значении рост спроса составил 26% относительно показателя 1-3 кв. 2022
Вакансия
Стремительный рост спроса на складские мощности и сдержанный прирост спекулятивного предложения привели к существенному снижению объема вакантных площадей на рынке по итогам первых трех кварталов 2023. Объем вакантных площадей остается на невысокой отметке, свидетельствующей об остром дефиците качественных площадей на рынке. По данным конец сентября 2023 года, средний уровень вакансии составил 0,6% (–2,2 п.п. к показателю на декабрь 2022).
По итогам 3 квартала уровень вакансии в складских комплексах класса А снизился на –2,4 п.п. (по отношению к декабрю 2022 года) и составил 0,6%. В классе В уровень вакансии сократился на –1,5 п.п. (по отношению к декабрю 2022 года). Вакансия находится на уровне 0,4%.
Суммарно по итогам 3 квартала 2023 на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 25 тыс. кв. м. При этом следует отметить, что в настоящий момент в Северном и Восточном направлениях отсутствует предложение вакантных складских мощностей.
Арендные ставки
В 1-3 кв. 2023 стремительное сокращение вакантных площадей на рынке привели к корректировке запрашиваемых ставок аренды на производственно-складские площади в сторону увеличения: +3,1% в сегменте складских комплексов класса А; +7,7% – в классе B.
Средний диапазон ставок аренды составляет 600 – 800 рублей / кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.
