Поиск по журналу

Москва и МО

как выбрать специалиста по продаже вторички?

Маргарита Фетисова

5 мая 2020

Вся Россия

5 167

Всем доброго времени!

В условиях новой реальности что страшнее,

коронавирус, кризис или специалист по недвижимости

из крупного АН,готовый сотрудничать только в одном

случае, если квартира будет продана по цене

ниже цены срочного выкупа, включая

комиссию 200 тысяч за продажу. Поскольку в мои планы

входит покупка альтернативного жилья, из такого сотрудничества

со специалистом АН вырисовывается перспектива

переезда из жилья бизнес класса в хрущевку где нибудь

далеко за горизонтом окраины. Мой вопрос не

содержит ни капли юмора или сарказма. Задаюсь данным

вопросом исключительно для того, чтоб определить для

себя дальнейшие свои действия в направлении продажи

с последующей покупкой альтернативной квартиры.

Имея за спиной порядком 8 сделок по продажам, покупкам

квартир в качестве клиента с таким предложением сталкиваюсь

впервые. думала, что давно уже усвоила для себя как формируется

цена на квартиру и как меняется в зависимости от условий рынка на момент рекламы и продажи, но столкнулась с чем-то новым...

Хотелось бы понять, это тенденция сегодняшнего дня,

прогнуть продавца до продажи квартиры себе в убыток

или единичный случай? Казалось бы,

с моей стороны есть квартира по правильной цене,

есть желание честно сотрудничать, но как в условиях

новой реальности выбрать специалиста который будет готов

к диалогу, четко понимающий, что мы вместе делаем

одно общее дело, заинтересованный в зарабатывании денег

за свою работу а не специалист в получении денег за

ничего не делание козыряя громким именем АН.

Авторы

Теги

Маргарита Фетисова

вторичка

Могут подойти

22 567 600 ₽

1-комн.кв., 51 м², этаж 17

Сокол

14 мин.

ЖК "SOUL (Соул)", 2-й Амбулаторный проезд, 18, Москва

25 192 739 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 23

Бутырская

6 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

20 280 423 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 11

Верхние Лихоборы

16 мин.

ЖК "Level Селигерская (Левел Селигерская)", к2, Левел Селигерская ЖК, Западное Дегунино р-н, Северный ао, Москва

12 572 010 ₽

2-комн.апарт., 51 м², этаж 3

Бибирево

8 мин.

ЖК "Clementine (Клементин)", улица Корнейчука, 27, Москва

17 500 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 3

Савёловская

9 мин.

улица 3-я Бебеля, 34, Москва

12 800 000 ₽

апарт.-студия, 40 м², этаж 8

Сокол

10 мин.

Балтийская улица, 15, Москва

45 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 34 м², этаж 4

Медведково

12 мин.

Полярная улица, 52К4, Москва

20 990 000 ₽

3-комн.кв., 62 м², этаж 3

Тимирязевская

13 мин.

Дмитровское шоссе, 27К2, Москва

14 490 000 ₽

2-комн.кв., 40 м², этаж 4

Отрадное

16 мин.

Отрадный проезд, 9К2, Москва

14 000 000 ₽

1-комн.кв., 30 м², этаж 4

ВДНХ

7 мин.

Звездный бульвар, 12К1, Москва

28 комментариев

Алексей Фролов

5 мая 2020, 09:32

Лучший совет

Это очень странный текст от ника "частный маклер". .. Если по существу
1. Странное предложение.. не отражает оно реальность. Срочный выкуп ( равно дисконт на уровне 30% от рынка), да еще и комиссия?.. Не конь так не ходит (С). Это разные услуги направленные на разные типы клиентов.
2 Если вы уже 8 раз сталкивались с ситуацией сотрудничества по недвижимости, то чего вас учить? Вы и сами все знаете. Почему бы не обратится к своему риелтору? Который вам уже сделки проводил? Или вы из этих.. которые на чухом горбу в рай норовят. Т.е сделку для них собирает риелтор контрагента?
3. Все пока работает как всегда (с поправкой на изменившиеся условия). Но меняющиеся (каждый год практически) условия это для нормального агента норма. У него как раз функция такая. Решать задачи клиента в меняющихся условиях с наилучшим возможным в данной ситуации результатом.

876/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Маргарита Фетисова

Автор

5 мая 2020, 13:35

спасибо что обратили мое внимание на статус "частный маклер", до сего дня не знала об этом и никакого отношения к частной риелторской деятельности не имела, не исключено, что сайт "циан" сам определяет Ловлю себя на мысли, может действительно стоит заняться самостоятельно своим вариантом, попробовать себя в качестве новичка-агента на вторичном рынке А по поводу второго Вашего пункта, про горб и рай ничего не поняла...наверное это какой-то профессиональный риелторский сленг мне не известный ))) На самом деле все на много проще агентство которое я бы рекомендовала только с положительной стороны, больше не работает, это был БЕСТ на тверской. 2014 год,

661/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

7 мая 2020, 00:03

"Выбирая квартиру, в первую очередь смотрю локацию и состояние дома, при прочих равных, куплю квартиру у застройщика, так как история такой Квартиры более «прозрачная»."
навеяло....воспоминание о "прозрачности " Свою первую квартиру я покупала в 2003 году, расселялись из коммуналки в центре Москвы, я понятия не имела что такое покупать квартиру и полностью доверилась агентству, которое кстати до сих пор существует на прежнем месте, квартиру мне продали по доверенности, и спустя несколько лет бывшая хозяйка квартиры объявилась и очень сильно удивилась что квартира продана... когда вдруг объявившаяся бывшая хозяйка начала мне свой рассказ о том какая она крутая и живет на кипре, я спросила--" ну а че приперлась-то ну и живи на кипре." ..в итоге закончилось все благополучно,... больше она не появлялась... а я сама себе удивляюсь...

847/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 19897543

6 мая 2020, 10:58

Маргарита, как потенциальный покупатель, скажу вам, что «евроремонт» для мня скорее -, чем +. В понятие «евроремонт» каждый Продавец вкладывает своё, сугубо личное представление о том, как должна выглядеть на его взгляд квартира. И очень часто наши вкусы с продавцом не совпадают. Квартиру стоимостью 10-20 миллионов покупают не из за техники или мебели, это вторично.
Выбирая квартиру, в первую очередь смотрю локацию и состояние дома, при прочих равных, куплю квартиру у застройщика, так как история такой Квартиры более «прозрачная».
Незадолго до «режима самоизоляции» смотрела 2-х комнатные квартиры у застройщика в Хамовниках, скидка была более 10% (а это 4,4 миллиона). Не смотрите какова цена продажи квартиры, намного важнее, по какой цене пройдёт реальная сделка купли-продажи.
P.S. Опубликуйте сами объявление о продаже своей квартиры по желаемой цене и посмотрите: есть ли звонки, просмотры. А через неделю уже будет ясно, насколько актуальна предложенная вами оценка объекта. Покупатели смотрят квартиры и сейчас, если вы готовы продать, то нет смысла чего то ждать.

Маргарита, как потенциальный покупатель, скажу вам, что «евроремонт» для мня скорее -, чем +. В понятие «евроремонт» каждый Продавец вкладывает своё, сугубо личное представление о том, как должна выглядеть на его взгляд квартира. И очень часто наши вкусы с продавцом не совпадают. Квартиру стоимостью 10-20 миллионов покупают не из за техники или мебели, это вторично. Выбирая квартиру, в первую очередь смотрю локацию и состояние дома, при прочих равных, куплю квартиру у застройщика, так как история такой Квартиры более «прозрачная». Незадолго до «режима самоизоляции» смотрела 2-х комнатные квартиры у застройщика в Хамовниках, скидка была более 10% (а это 4,4 миллиона). Не смотрите какова цена продажи квартиры, намного важнее, по какой цене пройдёт реальная сделка купли-продажи. P.S. Опубликуйте сами объявление о продаже своей квартиры по желаемой цене и посмотрите: есть ли звонки, просмотры. А через неделю уже будет ясно, насколько актуальна предложенная вами оценка объекта. Покупатели смотрят квартиры и сейчас, если вы готовы продать, то нет смысла чего то ждать.

1 097/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Маргарита Фетисова

Автор

7 мая 2020, 17:03

Из достоверных источников стало известно, имя данной анонимки ЛИЛИТ!

70/50 000

Борис Д

6 мая 2020, 10:42

>>> цена отставного агента все та-же 9 млн

Похоже, это пальцем в небо... Ну, чтоб наверняка продать срочно (в карантин) и может быть даже без просмотра. Но у вас, как я понял, нет сильной спешки. Поэтому наверно имеет смысл пока поискать другого риэлтора, который сможет внятно объяснить план действий. Ну, и ждать ослабления карантина.

Понимаете, сейчас никто во всём мире не может прогнозировать ситуацию даже на короткое время. Это вызывает нервозность, нежелание расставаться с денежной подушкой и нежелание брать кредиты.

И как я понял, у вас новый дом и в этой локации много вновь построенных/строящихся корпусов от застройщиков? Надо учесть, что застройщики перетянут к себе большинство ипотечников (по льготной 6% ставке). На вашу квартиру ипотечная ставка будет значительно выше.

832/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Маргарита Фетисова

Автор

6 мая 2020, 23:36

история ЖК не мой взгляд не совсем обычная, а впрочем мне не с чем сравнить... точечная застройка из 4-х одноподьездных корпусов, моя квартира расположена в 1-м корпусе, который был построен в докризисный 11 год и сдан в начале 12 года, позиционировался как ЖК бизнес класса, с минимумом квартир на этажах, среди которых ровно половина были трешки, второй корпус строился уже в 14 году, застройщик выжимал из себя последние силы, уменьшили количество трешек за счет увеличения квартир на этажах, последние два корпуса строились с большим опазданием в 16 году, вместо обещанного 14 года из-за вдруг возникших судов и строились очень тяжело, экономили даже на кирпиче, там где раньше были кирпичные стены ставили окна... суды были между двумя застройщиками и у нашего застройщика, отжали часть территории под строительство еще двух корпусов, но это уже совсем другой ЖК, который впрочем тоже... вместо обещанного бассейна на первом этаже в итоге сдал городу торговые помещения...

979/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

6 мая 2020, 10:13

указала состояние квартиры, с отделкой евро
получила еще одну оценочную стоимость
циан оценивает в 12 млн.
диапазон цены 10,8 - 13,2
точность оценки 95 процентов
цена отставного агента все та-же 9 млн

227/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Маргарита Фетисова

Автор

6 мая 2020, 10:05

циан оценивает 11,3
диапазон цены 10,2-12,4
точность оценки 92 процента
В ПРОШЛОМ
цена за которую "дрался " со мной бывший агент была 9,млн

160/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Борис Д

6 мая 2020, 09:43

>>> цена на квартиру и как меняется в зависимости от условий рынка на момент рекламы и продажи, но столкнулась с чем-то новым...
---
Сейчас действительно перестали работать методы определения цены в динамике, т.к. динамики сейчас нет...

А вообще нет смысла обсуждать сферического коня в вакууме.

Маргарита Фетисова, давайте от чего-нибудь оттолкнемся... Какую цену на ваш объект показывает калькулятор ЦИАН и на сколько она отличается от предложения риэлтора?

500/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Николаевна

5 мая 2020, 15:07

Да, бывает такое - цены на новостройки без отделки дороже цен на аналогичные квартиры с отделкой на вторичке. Застройщики не спешат снижать цены - так как государство помогает им всяческими подачками - субсидированной ипотекой с пониженными ставками, отменой штрафов за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию и прочими плюшками (отсрочка уплаты налогов).
Не думаю, что агент определил цену вашей квартиры с потолка.

427/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Александр Воронич

5 мая 2020, 13:21

Здравствуйте. На сегодняшний день определение цены за объект, планируемый к продаже, является самой сложной не только для владельцев, но и для опытного риэлтора. Нужно вместе формировать стартовую цену и выходить на рынок с пониманием того, что очередь из покупателей не выстроится. Тем более, если это нетиповой объект. После снятия или ослабления режима самоизоляции я ожидаю всплеск спроса, которым желательно воспользоваться. Потом будет провал. Для альтернативы провал не так страшен, так как падать будет и то, что планируется купить. 200 000 комиссия за продажу в агентстве - вполне нормально. Цена выкупа... Да нет сейчас никаких цен выкупа и вряд ли даже те, кто этим занимались, продолжают. Очень выросли риски. Ну и конечно Вам следует принять для себя то, что если риэлтор сказал Вам не то, что Вы хотели услышать, то он неправ или хочет Вас обмануть. Если у Вас было 8 сделок, то почему не обратиться к тем, кто их Вам проводил? Обычно люди так и делают.

967/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Маргарита Фетисова

Автор

5 мая 2020, 14:07

Про агентство с которым я сотрудничала ранее закрыто,БЕСТ на тверской об этом я уже писала в одном из своих ответов, а подход к формированию цены на квартиру, как не крути, цена на квартиру с отделкой не может быть ниже чем, цена на эту-же самую квартиру от застройщика без отделки.

285/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

5 мая 2020, 14:16

именно так я размышляла, что после снятия карантина вырастет спрос на недвижимость, возможно это продлится не долго, и этим моментом можно и нужно воспользоваться, об этом я сказала агенту и получила обратный результат, в моем случае упущено время, когда люди находились в самоизоляции и не спешно выбирали для себя жилье могут уйти так как он собрал всех клиентов и закрыл рекламу на квартиру за неделю до конца самоизоляции. С его слов, звонков было море

457/50 000

Александр Воронич

5 мая 2020, 14:40

Маргарита. Судя по Вашему последнему сообщению, Вы уже выбрали себе агента. В связи с этим нет понимания цели Вашего вопроса. Агент выбран. Работа идёт. Если есть недопонимание, то его нужно устранять. В крупном агентстве можно пообщаться с руководством. Кого агент собрал и почему снял рекламу? Без согласования с клиентом ничего не происходит. Что касается формирования цены, то при наличии квартир в продаже от застройщика, покупатели предпочитают приобретать именно у него. Даже если у него немного дороже.

510/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

5 мая 2020, 18:59

на данный момент я в поиске агента, к моему сожалению время идет,реклама по моей квартире не ведется. В данное время от застройщика нет предложений в нашем ЖК. для сравнения, есть единичное предложение в соседнем корпусе 2-х комнатная квартира без отделки по цене на 500 тыс ниже той цены на которой настаивал отставной агент за мою 3- х комнатную квартиру с отделкой и мебелью и 2-ж комнатная квартира с отделкой по цене которую я хотела за свою трешку. Чтоб не наступить на те-же грабли, сама я больше не берусь называть цену, к сотрудничеству буду готова с агентом, который сам назовет мне мою цену. Как складывается цена,... независимый агент, в марте оценил мою квартиру в определенную сумму, чтоб ускорить процесс продажи я была готова продавать квартиру на 600 тыс. ниже от оценочной стоимости, По моему мнению это и была правильная цена. Что будет после карантина я пока не знаю.

По телефону агент достаточно агрессивно отстаивал интересы некой дамы со свободными деньгами, которая готова была купить квартиру в условиях карантина без просмотра, якобы она знает наши дома и кто-то из родственников у нее живет в нашем доме, Загвоздка в том, что цена была на 1200000 ниже предполагаемой цены, о которой я уже написала,из чего берусь сделать выводы о его сговоре с ней

на данный момент я в поиске агента, к моему сожалению время идет,реклама по моей квартире не ведется. В данное время от застройщика нет предложений в нашем ЖК. для сравнения, есть единичное предложение в соседнем корпусе 2-х комнатная квартира без отделки по цене на 500 тыс ниже той цены на которой настаивал отставной агент за мою 3- х комнатную квартиру с отделкой и мебелью и 2-ж комнатная квартира с отделкой по цене которую я хотела за свою трешку. Чтоб не наступить на те-же грабли, сама я больше не берусь называть цену, к сотрудничеству буду готова с агентом, который сам назовет мне мою цену. Как складывается цена,... независимый агент, в марте оценил мою квартиру в определенную сумму, чтоб ускорить процесс продажи я была готова продавать квартиру на 600 тыс. ниже от оценочной стоимости, По моему мнению это и была правильная цена. Что будет после карантина я пока не знаю. По телефону агент достаточно агрессивно отстаивал интересы некой дамы со свободными деньгами, которая готова была купить квартиру в условиях карантина без просмотра, якобы она знает наши дома и кто-то из родственников у нее живет в нашем доме, Загвоздка в том, что цена была на 1200000 ниже предполагаемой цены, о которой я уже написала,из чего берусь сделать выводы о его сговоре с ней

1 293/50 000

Александр Воронич

5 мая 2020, 19:06

Это ошибочная тактика поиска. Во-первых, Вам могут не сказать желаемую цену вообще никогда, так как она уже не соответствует рыночным реалиям. Во-вторых, Вам могут сказать то, что Вы хотите услышать, и Вы схватитесь за этого агента, но продать он по этой цене не сможет. Если Вам поступит предложение от агента, что он продаст "быстро и дорого", то предложите заключить договор с условием того, что если он не продаст за 2 месяца за названную ими цену, то выплатит Вам компенсацию в размере 150 000 рублей. Таким образом будет понятна цена его обещаний. Ни один здравомыслящий агент обещать продать за определенную цену никогда не будет. Он может только дать свои рекомендации и попробовать.

691/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

5 мая 2020, 19:29

именно так я размышляла, когда от оценки квартиры сторонним агентом, отняла 600 тыс. посчитав эту цену правильной ценой за квартиру, которую не планирую продавать долго и нудно, заключать пари с агентом в мои планы не входит, я нацелена на результат,, но тот аргумент, что в соседнем корпусе нашего ЖК двушка стоит как предложенная мной цена за мою трешку, достаточно весомый аргумент?

386/50 000

Александр Воронич

5 мая 2020, 19:48

Маргарита. Единственный весомый аргумент, это наличие реального покупателя на Вашу квартиру по запрашиваемой или близкой к ней цене, который предварительно посмотрел её. Все остальные факторы являются попыткой выдать желаемое за действительное в сложных рыночных условиях.

272/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

6 мая 2020, 09:23

избитая фраза "рынок покупателя" и мой риторический вопрос не конкретно к Вам, а так в общем...кто виноват в том, что риэлтор готов для покупателя и "спеть и сплясать" одновременно засунув руку в карман к продавцу.... и надо ли быть аналитиком, чтоб чуть чуть понимать, что в недалеком будущем рынок недвижимости превратится в глубокого инвалида содрагаюшегося в предсмертных конвульсиях и не останется на этом рынке уважающих себя продавцов, а только ипотечники, желающие продать свои квартиры и риэлторы с удобной фразой "рынок покупателя" и продлится это до тех пор, пока очередной "китаец" не запустит в это осиное гнездо очередной "короновирус" и тогда все как миленькие дружным риэлторским коллективом будут снимать с себя "короны"...чтоб прокормить свои семьи, а повезет только тем кто будет знать, как снять с себя "корону рынка покупателя"....

861/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

6 мая 2020, 09:46

надеюсь моя дочь при покупке квартиры успеет воспользоваться тем моментом, когда будет самое удобное время"рынка покупателя"

124/50 000

Александр Воронич

6 мая 2020, 15:13

Маргарита. Из того, что Вы пишете, я могу сделать вывод, что Вы лучше нас разбираетесь в рынке, знаете, что будет на рынке в будущем и не нуждаетесь в помощи риэлтора, а значит вполне способны продать свою квартиру самостоятельно за желаемую цены и в разумные сроки, чего я Вам искренне желаю. Не могу только понять цели Вашего визита на форум, но наверно это и не нужно. Искренне желаю Вам реализации своих планов с наименьшими усилиями. Всех благ!

449/50 000

Маргарита Фетисова

Автор

6 мая 2020, 23:08

и Вам не хворать, это я Вам как человек с медицинским образованием искренне желаю в наше пандемически не простое время...

122/50 000

Надежда Опасова

Столичный Проспект

5 мая 2020, 12:22

Добрый день! Возможно вам попался агент, который не смог вовремя оценить разницу жилья бизнес класса и эконом? Ведь "громкое" название АН не компенсирует индивидуальные качества, опыт, компетентность и т.д. каждого отдельного агента. А, о заинтересованности в зарабатывании денег, отвечу вам так: любой адекватный агент, специалист по недвижимости-заинтересован прежде всего в том, чтобы оказать помощь в вопросе продажи и покупки жилья на более выгодных условиях для своего клиента и за это получить финансовое вознаграждение. То есть в голове-схема действий, направленных на продажу вашего жилья и подбор альтернативного, а не "пятаки". Примерно так. Понятие "правильная цена" не много смущает. Опыт 8 сделок, возможно и дает некоторые преимущества, но как правило, каждая сделка носит индивидуальный характер. Нет единого правила или формулы, которые нужно применить и все сложится. Надеюсь у вас получится найти специалиста, который окажет вам профессиональную помощь. Удачи!

983/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Маргарита Фетисова

Автор

5 мая 2020, 13:54

спасибо Вам Надежда, Ваш ответ действительно помог разобраться в данной ситуации, если я правильно Вас поняла
1. вознаграждение за проделанную работу должно исчисляться в процентах от продажи, а не в фиксированной оплате.
2. Оценка квартиры должна быть проведена непосредственно на месте самим агентом и только после оценки квартиры должен заключаться договор с агентством.
Попробую воспользоваться Вашими рекомендациями после отмены карантина.

461/50 000