Здравствуйте. Доли всем членам семьи должны быть выделены в том жилье, на приобретение которого использовались средства материнского капитала. Другие варианты находятся за рамками действующего законодательства, нарушение которого может привести к проблемам для всех участников сделки. Даже если банк одобрит приобретение комнаты, то я не рекомендую покупать в том виде, как это есть сейчас. Нужно выделить доли всем членам семьи, получить согласие органов опеки на продажу и только потом продавать/покупать. Это будет законно и правильно.

Здравствуйте. Покупать объект в котором должны были быть выделены доли детям по маткапиталу (МК), но не выделены, нельзя. Долями наделяют именно в том жилье, на которое использовался МК. Сделку признают недействительной (у меня в блогах есть статья со ссылкой на судебную практику). Поэтому сначала выделяются доли детям (чем меньше их размеры, тем лучше – пропорционально сумме МК). Детям взамен их жилья должно быть приобретено жильё не хуже продаваемого. Разрешение выдаётся органами опеки и они определяют подходит им это жильё или нет. Сделка с несовершеннолетними обязательно нотариальная. Банки ипотеку дают на комнаты (если комната как объект права, т.е. есть свой адрес и не имеет значения в общей долевой собственности она или в собственности одного лица).

"Ипотеку уже выплатила, но детям долю в собственности не выделила." - красотка, че сказать ))
если она это не делает принципиально (типа самая умная маша), то закончится все одним из двух вариантов: или суд с принудительным выделением долей детям, или ст.159 ук рф. второе, правда, не самое частое явление, а вот первое - запросто. как вы понимаете, тот факт что комната будет находиться в вашей собственности, не будет иметь для суда никакого значения. получите в содольщики детей. смеху будет... ;
"Возможно ли мне купить комнату, если собственник не выделял доли детям, или это приведет к проблемам в будущем?" - ну если это хорошие детки, то вам будет приятно получить их в содольщики )) а подрастут до совершеннолетия - глядишь, продатут кому-нибудь еще более приятному )) и хорошо если продадут. а то за пакетик соли свои выменяют кому-нибудь;
"Согласует ли такую покупку банк?" - в крупном городе с подавляющей вероятностью нет. а в регионах, особенно южных, бывает всякое. но согласие банка не будет в дальнейшем иметь никакого значения для суда;
"Можно ли выделить долю детям в новой квартире, но не в этой комнате?" - нельзя. дольки детям выделяются только в том помещении, на которое был использован маткап.
порядок действий такой. ваша хитровышпиленная соседка сначала должна выделить доли деткам. после этого идти в опеку и договариваться о продаже этой комнаты. и только после этого (!!!) уже выходить на вас с какими-то предложениями. соответственно, вы должны рассматривать ее предложения не раньше, чем увидите разрешение опеки.
все остальное чревато тем, что - см.выше - у вас в содольщиках окажутся ее дети, принудительным путем, через суд. это в лучшем случае. в худшем просто аннулируют сделку, и будете у нее выцарапывать деньги, которые она уже потратила, и будет вам выплачивать 25% из белой части зарплаты.

Согласен, с предыдущим специалистом - в первую очередь пусть идут в органы опеки и там все им разъяснят.. как будет правильно и какие варианты есть..