Что такое усадка дома

После переезда в новостройку вы можете заметить, что дом как бы дышит или меняется. Это и есть усадка — естественный процесс, в результате которого испаряется влага из строительных материалов. Начинается всё ещё на стадии строительства, материалы усыхают постепенно.

Процесс усадки можно разделить на 2 фазы:

1. Первичная усадка. 

2. Вторичная (длительная) усадка.

Проявления возникают постепенно. Они редко появляются внезапно и равномерно по всему зданию. 

Признаки нормальной усадки:

• Небольшие трещины в местах соединения разнородных материалов. Типичные локации — стыки внешней стены и внутренней перегородки, швы.
• Микрощели на стыках элементов — например, едва заметное расхождение в местах примыкания стен к потолку.

Чтобы оценить последствия усадки, смотрят на ширину трещин. Если щель не больше 1–2 мм, это естественная усадка. 

Срок активной фазы усадки зависит от материалов, которые использовали при строительстве.

Что влияет на усадку

Понимание, почему дом начинает садиться, поможет оценить риски для квартиры и грамотно спланировать ремонт. Рассмотрим основные моменты.

Тип здания и его конструкция

Монолитно-каркасные дома — самые стабильные. Их железобетонный каркас даёт минимальную усадку. Основные движения обычно происходят в стенах — блоках или кирпиче. Активная фаза усадки занимает примерно год.

Панельные высотки усаживаются за 2–3 года. Здесь основной процесс — уплотнение швов между плитами. 

Кирпичные дома — рекордсмены по длительности усадки: понадобится 3–6 лет. Причина — в большом весе конструкции, специфических свойствах кирпича и раствора. 

Материалы строительства и их хранение

Особенно важна влажность. Каждый материал по-своему реагирует на неё:

• бетон теряет влагу после заливки и усыхает;
• кирпич тут более стабилен;
• блоки же из-за своей пористости сильнее реагируют на высыхание внутри стены. 

Поэтому важно контролировать влажность материалов при хранении на стройплощадке.

Особенности грунта

Тип грунта определяет стабильность фундамента, а значит, и всего здания. 

Самыми непредсказуемыми считаются пучинистые грунты, например глины и суглинки. Зимой они замерзают, расширяются и поднимают фундамент, а весной оттаивают, сжимаются и вызывают его просадку. Результат — неравномерная и соответственно потенциально опасная усадка дома. 

Гораздо спокойнее себя ведут песчаные и скальные грунты. 

Качество строительных работ

Надёжность дома во многом зависит от профессионализма строителей. Например, если бетон не уплотнить как следует, он даст усадку.

Выберите квартиру в популярном ЖК

согласно данным Росреестра по количеству сделок

Посмотреть

Признаки усадки в новостройке

Самые частые проявления усадки — тонкие, волосные трещины 1–2 мм. Если они не растут, это обычная усадка. Их легко устранить при косметическом ремонте. 

Фото из личного архива редактора Циан.Журнала

Насторожиться нужно при виде:

— трещин шире 2 мм, особенно если они глубокие;

— диагональных трещин, которые расходятся от углов окон или дверей;

— трещин на несущих стенах или углах здания;

— растущих трещин — сравниваем фото с разницей в месяц.

Перекосы дверных и оконных проёмов — ещё один характерный признак, который говорит о неравномерности усадки. Двери начинают плохо закрываться или открываться, задевая порог. Окна становятся тугими, а их створки провисают. 

Скрип полов также может быть связан с усадкой. Балки перекрытий и стяжка иногда издают характерные звуки из-за небольшого трения.

Какие бывают последствия усадки для жильцов

Отделка страдает одной из первых. Из-за усадки повреждается финишное покрытие, а на стенах и потолках возникают трещины. Они появляются не только на голых поверхностях, но и на новых обоях, декоративной штукатурке или краске. Особенно страдают стыки стен и потолка, углы комнат, зоны вокруг окон и дверей.

Мебель и встроенные элементы тоже страдают из-за усадки. Шкафы-купе и встроенные гарнитуры перекашиваются, их двери не закрываются. Корпусная мебель деформируется, если стоит на неровном из-за усадки полу. 

Повреждения могут коснуться даже труб. Трубы водоснабжения и отопления дают течи на стыках. Вентиляция тоже даёт сбои: деформированные каналы ухудшают тягу, что приводит к духоте, запотеванию окон и риску появления плесени в ванной.

Как подготовиться к усадке дома

Чтобы пережить период усадки с минимальными потерями для ремонта и мебели, есть несколько способов.

Выбираем эластичные материалы при ремонте

Материалы должны дышать вместе с конструкцией. Для пола идеально подойдёт линолеум. Потолок проще всего сделать натяжным — при усадке он просто немного растянется, не потеряв при этом изначального вида. Для отделки стен и пола можно использовать специальную эластичную штукатурку и гидроизоляцию. 

Что касается стен, лучше поклеить обои. Трещины от усадки под ними будут едва заметны.

Оставляем пространство для манёвра при установке

Предусмотрите технологические зазоры, регулируемые опоры и полусухую стяжку. Это поможет избежать нагрузки на конструкции.

Ставим мебель с учётом возможных перемещений

Для встроенной техники используйте противоскользящие коврики или резиновые проставки.

Застраховываем квартиру

Полис поможет защитить жильё от пагубных последствий усадки.

Быстрый ремонт в новостройке — нюансы и этапы

Читать

Что делать при обнаружении проблем

Эти шаги помогут отстоять ваши права как собственника и получить ремонт по гарантии.

Шаг 1. Фиксируем проблему

Делаем качественные фото и видео — крупным планом, в комнате, рядом с линейкой, чтобы был виден масштаб дефекта. В заметках запишите дату и место его обнаружения, характер. 

Шаг 2. Получаем акт осмотра от управляющей компании

Процесс решения проблем из-за усадки начинается с обращения в УК. Подайте заявку в их офис и потребуйте составить акт. 

УК должны сформировать комиссию для осмотра в течение 5–7 дней. Осматривать квартиру лучше лично, вместе с экспертом. Его нанимает и оплачивает дольщик. Но если недочёты подтверждаются, затраты на экспертизу должен закрыть девелопер. 

Перед подписанием акта внимательно его изучите. Если с чем-то не согласны, это можно прописать прямо в документе. Заберите копию с печатью УК.

Шаг 3. Отправляем официальную претензию застройщику

Застройщик отвечает за качество дома по закону. Составьте письменную претензию на его имя и юридический адрес, которые прописаны в договоре долевого участия (ДДУ). Приложите копию акта осмотра УК, фото- и видеоматериалы. Укажите, что дефект обнаружен в гарантийный период. 

Претензия должна содержать требование бесплатно устранить недостаток в срок 30–45 дней или компенсировать расходы на ремонт. 

Претензию отправляем заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Застройщик обязан прислать письменный ответ в течение 30 дней — согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Сроки гарантии и ответственность застройщика

Чёткие рамки ответственности в отношениях застройщика и собственника определяет в первую очередь закон № 214-ФЗ, о котором уже сказали выше.

По закону застройщик обязан назначить дату и время осмотра квартиры в течение 7 дней с момента получения обращения. По результатам осмотра составляется акт. Дольщик может отказаться его подписывать и потребовать независимой экспертизы. 

Закон не устанавливает жёстких временных рамок на устранение дефектов, но они должны быть прописаны в акте.

Если дефекты усадки повредили имущество или застройщик не признаёт их гарантийными, дольщик может требовать возмещения ущерба. Для этого есть два пути: досудебная претензия или обращение в суд. Обычно суды принимают сторону собственника, если у него есть веские доказательства.

Профилактика проблем с усадкой

Регулярно осматривайте квартиру. Раз в 3–6 месяцев — особенно в первые годы эксплуатации — проводите проверку стен и потолков, дверей, окон, полов, труб.

Чтобы избавиться от трещин в штукатурке, расширьте трещину шпателем или ножом, удалив непрочные края. Затем обработайте грунтовкой глубокого проникновения и заделайте специальным эластичным герметиком для швов — акриловым, силиконовым — или шпаклёвкой.

Щели вокруг окон и дверей можно заполнить монтажной пеной с низкой степенью расширения или эластичным герметиком. Эти материалы помогают сохранить тепло- и звукоизоляцию. 

Двери можно отрегулировать, аккуратно отшлифовав места трения или поправив петли. 

Для восстановления плинтусов закрепите их заново с помощью крепежа, который допускает небольшое движение. Например, специальных клипс или не полностью затянутых саморезов.

Когда собственники квартир в новостройке

начинают платить за капремонт

Читать

Несколько советов для жителей новостроек

Не спешите с чистовой отделкой. Начинать ремонт лучше через 3–6 месяцев после сдачи дома.

Перед использованием мокрых материалов убедитесь, что стены и перекрытия просохли.

Выбирайте эластичные и гибкие материалы.

Не замуровывайте бытовую технику в стены, используйте подвижные крепежи.

Регулярно осматривайте квартиру и сразу же заделывайте мелкие щели.

Усадка — это естественный процесс, но его можно успешно контролировать. 

Главное

Усадка — естественный этап жизни новостройки, поэтому пугаться небольших трещин не стоит.

В зависимости от типа дома усадка может длиться от года до 5 лет.

Трещины до 1–2 мм на стыках — норма. Трещины более 2 мм, диагональные от окон или дверей, на несущих стенах или растущие — тревожный знак.

Для ремонта стоит использовать эластичные материалы и деформационные швы. Избегайте жёсткого крепления мебели и техники к стенам. Регулярно осматривайте квартиру.

Гарантия на квартиру и системы — 5 лет, на несущие конструкции — 10+ лет. Фиксируйте серьёзные дефекты, требуйте акт от УК и направляйте претензию застройщику. При отказе — суд с экспертизой.