Банки постоянно снижают проценты ипотечных кредитов. С 2015 года ставки снизились с 15 до 11,1% годовых. 18 сентября появилось сообщение о том, что Центробанк снижает ключевую ставку до 8,5% годовых. В АИЖК прогнозируют, что на фоне снижения ключевой ставки ЦБ средняя ставка по ипотеке продолжит снижение. На данный момент ставки по ипотеке достигли рекордно низких значений, и все, кто брал кредиты раньше, хотят получить рефинансирование.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование – замена одного долгового обязательства на новое долговое обязательство, проще говоря, замена одного кредита на другой. В данном случае возможность заменить старую ипотеку (например, под 15%) на новую (под 11%). Эта опция (теоретически!) возможна и в вашем банке, и при переходе в другой банк. 

Можно идти подавать документы уже сейчас? 

Все не так просто: банки официально говорят, что программы рефинансирования работают для всех клиентов, но на практике получается по-другому. Вот типичная история, которую можно увидеть на форумах ипотечников в интернете. Заемщик подает документы на рефинансирование. Через некоторое время менеджер говорит об одобрении новой ставки – тех самых 11% вместо 15%, но объяснять конкретные условия договора не спешат (вас могут, к примеру, отправить на сайт банка самостоятельно искать информацию, которая может там и отсутствовать) и всячески затягивают рассмотрение заявки.

Продолжить эту процедуру достаточно сложно: менеджер не отвечает на письма, по телефону он также недоступен из-за плотного графика приема клиентов. Все это может продолжаться достаточно долго. После этого в банке могут попросить какие-нибудь дополнительные документы, получить которые вам будет крайне сложно, а также отказать в предварительном ознакомлении с кредитным договором. Разумеется, работающим в кредитной организации ясно, что большинство клиентов не будут смотреть документы только перед самим подписанием. Со стороны может показаться, что затягивается все специально, чтобы клиент не смог переоформить ипотечный кредит.  

Почему мой банк не хочет давать добро на рефинансирование? 

Скорее всего, банкам тяжело справиться с наплывом клиентов, которые требуют пересмотра условий кредитов. Весомой причиной отказа может оказаться высокая стоимость выданных вам денег на покупку жилья. Максимально простая аналогия такая – торговцу, купившему товар за 100 рублей, выгодно продать его за 150, а не за 90. Банк, чтобы выдать ипотеку под условные 15%, принимает вклады под 10% и на разнице в 5% зарабатывает. Если он начнет менять условия ипотечного кредитования с 15 на 10% или 9, то не заработает или вообще уйдет в убыток. Получается, что менеджмент банка становится пред выбором – потерять деньги или отказать клиенту; судя по публикующимся отзывам и общественной дискуссии, банкиры выбирают второй вариант. 

Нужно идти в другой банк?

Да, пожалуй, это выход. Банкам выгодно переманивать у конкурентов ипотечников, в условиях, когда ставки падают. Кроме того, после ипотечного бума последних лет количество потенциальных клиентов значительно уменьшилось. Нужно отметить, что при рефинансировании кредитов банков-конкурентов риски снижаются. У заемщиков, приходящих из других кредитных организаций, уже есть положительная кредитная история (банки не берутся за рефинансирование кредитов других банков, взятые меньше полугода назад, так они оценивают платёжеспособность нового клиента) – таким образом, отсеиваются наиболее дисциплинированные заемщики. Риски минимальные, кроме того, обеспечением выступает и залог недвижимости.

Правда, что удастся сэкономить больше миллиона?

Все зависит от суммы и условий. У большинства крупных банков России (в апреле 2017 года в этот список вошел и Сбербанк) есть программы по рефинансированию ипотеки. Если вам удастся снизить ипотеку даже с 14 до 12% – за это дело стоит браться. Допустим, банк выдал 4 млн рублей (весь кредит – 5 млн, но вы внесли 1 млн первоначальным взносом) на 20 лет. Ежемесячный платеж при 14% составит почти 50 тыс. рублей в месяц (49 740,83), а при 12% – 44 тыс. рублей. Экономия – 6 тыс. рублей в месяц при том же сроке, за 20 лет вы оставите в семейном бюджете 1,440 млн рублей!  

При этом не стоит забывать и про дополнительные расходы на оформление и бумаги, которые может потребовать новый кредитор. Это будут затраты на страховку, оценку недвижимости, выписку из ЕГРН (госпошлина), справки из прошлого банка, госпошлину за перерегистрацию договора в Росреестре.

Какие документы нужно нести в новый банк?

Нужно заранее подготовиться к довольно долгой бумажной волоките. Вот какую информацию нужно отправить в банк о заемщике (это можно сделать по электронной почте, что заметно облегчает процесс):

– паспорт;

– анкету-заявление;

– заверенную копию трудовой книжки;

– справку о доходах; 

– копию кредитного договора;

– первоначальный график погашения;

– допсоглашение к договору о снижении процентной ставки; 

–  выписку по счету, с которого производилось погашение задолженности в последнее время.

Может потребоваться и нотариально заверенное согласие супруга (на случай, если объект приобретался в браке) на проведение сделки.

Если у вас новостройка, нужно добавить:

– договор участия в долевом строительстве; 

– справку от застройщика об оплате объекта недвижимости; 

– акт приема-передачи жилого помещения.

После этого нужно представить документы по объекту недвижимости – отчет об оценке. А  самому оценщику следующие документы: 

– свидетельство о праве собственности; 

– договор участия в долевом строительстве; 

– акт приема-передачи объекта;

– справку об оплате объекта от застройщика;

– кадастровый паспорт;

– справку формы 40;

– выписку из ЕГРН (в бумажном, а не в электронном виде).

Уже перед сделкой нужно получить документы от текущего банка, также написать там заявление на полное досрочное погашение. Еще один список:

– справка об остатке задолженности;

– справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки за последние 180 календарных дней по рефинансируемому кредиту; 

– справка о реквизитах счета, с которого производится погашение кредита;

– копия заявления на досрочное погашение с отметкой о приеме первичным кредитором.

Не забываем, что документы платные и срок их действия ограничен. Кроме того, нужно обратиться в Регпалату для снятия обременения с закладной, а затем зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки.

Изучите документы внимательнее

Есть в этой бочке меда и ложка дегтя. Известно, что в Законе «Об ипотеке» существует статья, по которой переход в другой банк возможен, если это «не запрещено предшествующими договорами об ипотеке того же имущества». По словам экспертов, кредиторы часто включают данную опцию в свои ипотечные договоры. 

«Коммерсант» пишет, что Центробанк РФ разбирается в ситуации с рефинансированием, там обсуждаются вопросы о том, как облегчить процедуру смены кредитора. По информации пресс- службы ЦБ, сейчас разрабатываются дополнительные предложения о повышении долгосрочной стабильности рынка ипотечного кредитования.