В отличие от шока в середине августа, когда ключевую ставку на внеочередном заседании подняли сразу на 3,5 п. п., в этот раз рынок более спокойно воспринял такое развитие событий.

Снижение спроса и цен на вторичном рынке, переток покупателей на первичный рынок, повышение ипотечных ставок и сокращение рекордного спроса на ипотеку — всё это эксперты предсказывали еще в августе.

Заполните одну анкету на Циан.Ипотека и получите решения от 10 банков онлайн без посещения отделений

Но в этот раз ситуация осложняется ужесточением условий льготной ипотеки. На днях минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке подняли с 15 до 20%, а размер компенсации банкам на финансирование льготных ипотечных программ, наоборот, урезали на 0,5 п. п.

Что изменит очередное повышение ключевой ставки?

— Самые важные перемены для рынка жилья уже произошли ранее. Рост ставки на 1% мало что изменит. 

Краткосрочно рынок в любом случае ждал заметный спад активности и период адаптации к новым условиям. Поэтому сейчас важнее не размер, а длительность периода высоких ставок по ипотеке.

— Такое повышение некритично для рынка. Тем более он уже начал адаптироваться к новым условиям кредитования. Очередной рост ставки в краткосрочной перспективе подогреет спрос на рынке недвижимости еще сильнее: многие будут стараться успеть купить, опасаясь роста ипотечных ставок.

Не исключено, что банки будут сейчас максимально сдерживать пересмотр ипотечных ставок в большую сторону. Но и их увеличения на фоне изменения ключевой ставки исключать нельзя.

Спрос еще больше сместится в сторону первичного и загородного жилья, где сохраняются льготные ипотечные программы. 

Но если высокие ставки будут действовать долгое время, начнутся проблемы с реализацией имеющейся недвижимости у тех, кто планирует покупку новостройки. Такая ситуация уже возникала весной 2022 года.

— Для рынка недвижимости рост ключевой ставки — негативный фактор. Ждем дальнейшего повышения ставок по ипотеке на вторичном рынке до уровня 14% годовых и выше. Активность на рынке снизится. Для того чтобы люди как-то приспособились и начали брать кредиты под 14%, должно пройти немало времени.

Увеличится разрыв между первичным и вторичным рынком, обусловленный разницей между льготными и рыночными ставками. Увеличатся выплаты банкам из бюджета (компенсация недополученных доходов). Поэтому стоит ждать решений по увеличению льготных ставок, чтобы снизить расходы бюджета.

Предстоит очередной круг слухов и поспешных сделок «на опережение ухудшения». Но волна ажиотажа на первичном рынке будет послабее предыдущих, за ней последует фаза длительного охлаждения. 

Восстановление рынка будет медленным. На «вторичке» о нем можно будет говорить после того, как ключевая ставка вернется к 10% и ниже.

Чем больше разрыв между «вторичкой» и новостройками — тем меньше здравого смысла в принятии решений: дешевые деньги останутся только на «первичке», но вот ликвидность таких объектов станет совсем сомнительной. 

Реальную цену недвижимости все-таки определяет именно вторичный рынок. Продать купленную за дешевый кредит квартиру хотя бы по той же цене будет сложно.

К тому же первоначальный взнос (тем более увеличенный) часто формируется за счет продажи имеющегося жилья на «вторичке». С этим тоже будет непросто.

— Вторичное жилье станет еще более недоступным, поскольку уже с понедельника можно будет наблюдать повышение ставок у крупнейших банков.

Вместе с этим растет угроза пересмотра условий по льготной ипотеке на новостройки: 8% годовых при ставке ЦБ 13% выглядит не совсем корректно. А у банков с застройщиками заканчивается ресурс для снижения процента.

Запросов на жилищные кредиты после повышения ключевой ставки должно было стать больше. Но этого не произойдет из-за ужесточения условий по субсидируемым программам с 20 сентября.

Поэтому и для новостроек наиболее вероятный сценарий на сентябрь и октябрь — серьезное снижение спроса.

— Вторичный рынок после увеличения ключевой ставки до 13% будет по-прежнему занимать позицию аутсайдера. Рост ключевой ставки тянет за собой повышение ипотечных ставок, поэтому на вторичном рынке покупателем может оказаться только тот человек, который либо имеет больше 50% стоимости объекта, либо с наличкой.

Ипотечный спрос со вторичного рынка будет перетекать в сторону рынка новостроек. Но на первичном рынке разница между ставками по стандартным программам и программам с господдержкой достигает 7 п. п. На мой взгляд, государству не сильно выгодно субсидировать эту историю. Госпрограммы должны стать более адресными.

Также следует ждать ужесточения условий по льготным программам. В кулуарах уже говорят, что минимальный первоначальный взнос после Нового года вырастет до 30%.

— Повышение ключевой ставки потянет вверх и ставки по ипотечным кредитам. При этом жилищные кредиты станут доступны меньшему числу заемщиков, ведь ежемесячный взнос станет больше. Также снизится интерес к дорогим ипотечным кредитам.

В итоге на рынке недвижимости упадет спрос. Есть, правда, для покупателей и плюс: цены на вторичное жилье будут снижаться.

— Повышение ключевой ставки приведет к очередному увеличению ценового разрыва между новостройками и «вторичкой», который в последнее время сокращался. Это связано с тем, что программы ипотеки с государственной поддержкой будут еще более привлекательны по сравнению со стандартными ипотечными ставками на «вторичку».

На рынке апартаментов застройщики будут еще активнее применять субсидированные программы, траншевую ипотеку. Также возможно появление новых программ рассрочек. Но интересные условия, как правило, сопряжены с увеличением цены.

Поэтому стоимость квадратных метров на рынке жилья и апартаментов продолжит расти.

— Новое повышение ключевой ставки, к сожалению, создаст еще больший перекос между первичным и вторичным рынком, потому что на первичном рынке ипотечные ставки не изменятся. Очевидно, вторичный рынок будет проседать, а застройщики, воспользовавшись моментом, опять поднимут цены.

— Такая корректировка ключевой ставки может повлечь за собой рост ставок по ипотечным продуктам до 2 п. п.

При этом каких-то значительных изменений по льготным продуктам мы пока не прогнозируем: они останутся доступными для покупателей нового жилья. В перспективе некоторые игроки рынка будут предлагать специальные акции и предложения на определенный пул лотов.

Кардинальных изменений в ценах мы не предвидим: на стоимость новостроек продолжают влиять этап строительства, себестоимость материалов и организация логистических цепочек.

— Повышение ключевой ставки несомненно повлияет на рост ипотеки — как на «вторичку», так и на новостройки, где кредит не укладывается в лимит госпрограмм.

Фокус покупателей смещается на новостройки, но увеличение первоначального взноса с 15 до 20% сильно негативно отражается на спросе. Потери можно оценить в 10–20% от всех сделок.

Как ни крути, «вторичка» тоже влияет на спрос в сегменте новостроек. Ведь на первоначальный взнос бо́льшая часть покупателей новостроек направляет деньги, полученные после продажи «вторички».

Для любого ипотечного покупателя есть два важных условия: первоначальный взнос и ежемесячный платеж (производная от процентной ставки). Оба сейчас ухудшаются.

— Новая ключевая ставка мало влияет на рост ипотечных ставок: возможно, они скорректируются на 0,8–1,5 п. п.

Более серьезно — то, что в дальнейшем, скорее всего, изменятся условия по льготной ипотеке. Это подтверждают словесные интервенции Минфина, который хочет сократить долю льготных кредитов на 20–30%. Вряд ли это будет новое повышение первоначального взноса — вероятнее, ужесточится выдача и сократится субсидирование банковской системы.

Ипотека остается основным способом оплаты, поэтому о массовом отказе от ипотеки говорить не приходится, хотя какое-то время будет затишье как в выдаче, так и в обращениях. 

Но информационный фон настолько разогрет ожиданиями дальнейшего роста ключевой и ипотечных ставок, что волатильность рубля не оставляет никаких шансов: падает и падает. Поэтому рядовой потребитель понимает, что ЦБ, хотя и медленно, но верно ведет политику таргетирования инфляции, а значит, постепенного роста ключевой ставки.

В плане спроса не будет очень серьезных просадок — наоборот, подобные моменты как раз и нагнетают спрос. Но есть другое ограничение — рост цен. Если застройщики начнут на ажиотажном спросе увеличивать средневзвешенную стоимость метра и средний бюджет, это может притормозить и сбавить спрос.

Резюме

По мнению экспертов, повышение ключевой ставки повлечет снижение активности покупателей. Спрос еще больше сместится в сторону первичного жилья, где сохраняются льготные ипотечные программы. Вторичный рынок будет проседать, цены на готовое жилье — снижаться.

Но несмотря на более дешевые по сравнению со «вторичкой» кредиты на новостройки, ликвидность объектов на первичном рынке станет сомнительной: потом продать квартиру хотя бы по той же цене будет нереально. 

8% годовых по программе льготной ипотеки при ключевой ставке 13% означает слишком большие затраты для государства на субсидирование. Разрыв между ключевой ставкой и субсидируемой ставкой по льготной ипотеке чреват дальнейшим пересмотром и ужесточением условий программы с господдержкой.