- Что такое титульное страхование
- Какие гарантии даёт титульное страхование
- Что такое титул собственника
- Сколько стоит страхование титула
- Как определить стоимость объекта недвижимости для страхования титула
- На какой срок оформлять титульное страхование
- Как получить страховку
- Когда откажут в выплате страховки
- Можно ли застраховать титул на земельный участок
- Можно ли оформить полис, будучи собственником
- Главное
Что такое титульное страхование
Титульное страхование — так называется страхование риска, что вы утратите право собственности на недвижимость, если суд признает сделку недействительной. Чаще всего такие риски возникают при покупке жилья на вторичном рынке.
Если вы застраховали свой статус собственника квартиры — именно его называют титулом, а кто-то оспорит ваше право собственности в суде, страховая выплатит компенсацию.
Какие гарантии даёт титульное страхование
По российскому законодательству вся ответственность по сделке возлагается на конечного покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность, осторожность и осмотрительность во время сделки.
Государство отвечает только за переход права, но не за его содержание, отсюда и возникла необходимость в титульном страховании.
Когда сделку купли-продажи могут признать недействительной
Есть ряд причин, по которым могут оспорить право собственности на приобретённое жильё.
— Продавец квартиры получил её по наследству — такой объект может стать предметом сложных юридических споров, если не все наследники были должным образом уведомлены или не участвовали в оформлении наследства.
— Нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяют или неправильно выделяют доли, а квартиру продают. Позже опекунский совет и/или повзрослевшие дети предъявляют иски.
К этой категории относятся и ошибки при приватизации, если нарушены права людей, которые имеют право на долю в недвижимости.
— Банкротство физлица: продавец становится банкротом после проведения сделки. Для покупателя это чревато тем, что сделка будет оспорена — особенно при расчётах через банковскую ячейку и при указании в договоре купли-продажи неполной стоимости сделки.
— Если в сделке участвовал человек с психическим заболеванием, и это выясняется уже после подписания договора купли-продажи.
— Если квартира перешла в собственность продавца по решению суда.
— В документах допущены ошибки.
— Если покупатель столкнулся с мошенничеством — например, с подделкой документов о владении. Проблема встречается часто, распознать её сложно. С какими мошенническими схемами может столкнуться покупатель квартиры, читайте тут.
Одинокая женщина, военнослужащая в отставке, купила квартиру с использованием военного сертификата. После того как она переехала и сделала ремонт, неожиданно появился претендент на квартиру.
Оказалось, много лет назад один из родственников продавца не воспользовался своим правом на приватизацию этой квартиры, но и не отказался от него. Спустя годы квартиру продали. И только теперь тот самый не отказавшийся от приватизации родственник решил своим правом воспользоваться. Суд встал на его сторону и присудил ему половину квартиры.
Возможно, это была мошенническая схема, но полиция не нашла этому доказательств. Теперь новой хозяйке квартиры придётся продавать свою долю и переезжать в более дешёвое жилье или жить с посторонним человеком в одной квартире. Если бы она застраховала титул собственности, страховая компания выплатила бы стоимость утраченной доли. Продав оставшуюся долю, женщина могла бы купить сопоставимую квартиру.
Отдельная причина для страхования титула собственника — ипотечный кредит. Такая страховка необязательна, но в спорной ситуации поможет заёмщику отстоять свои права.
Если заёмщик потеряет право собственности на ипотечную квартиру, это не избавит его от обязанности выплачивать кредит банку. А вот если у него оформлена страховка, долг перед банком погасит страховая компания. Разницу между стоимостью квартиры по договору купли-продажи и оставшимся долгом по ипотеке страховая выплатит заёмщику.
Что такое титул собственника
Титул собственника — юридический термин. Титул собственника могут застраховать все, кто имеет какую-либо недвижимость, — даже если собственников несколько.
Титулы бывают двух видов.
1. Первоначальный — если раньше у объекта вообще не было собственника: например, сразу после строительства или оформления права собственности по закону о приобретательной давности.
2. Производный — когда право собственности переходит от предыдущего собственника, например от продавца или дарителя.
Если вы купили недвижимость на вторичном рынке, значит, ваш титул собственника — производный, потому что у объекта до вас уже был другой собственник, а возможно, даже не один.
Титульное страхование защитит ваше право собственности от посягательств всех предыдущих собственников.
Собственник продал приватизированную квартиру за 10 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности.
Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку. Провели судмедэкспертизу, которая доказала, что на момент подписания договора купли-продажи этот человек не осознавал своих действий. При этом на учёте он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств.
Сделка была оспорена. Страховая компания выплатила 10 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.
Сколько стоит страхование титула
В среднем по рынку тариф на годовой полис добровольного страхования титула стоит около 0,3–0,4% оценочной стоимости объекта.
Страховка на 3 года будет стоить 0,75–1% цены объекта. Чем сложнее история объекта недвижимости, тем выше тариф.
Как определить стоимость объекта недвижимости для страхования титула
Первый способ — учитывать цену, которая указана в договоре купли-продажи: если квартира куплена за 9 млн рублей, ровно на такую сумму страховая компания и оформит полис.
Второй способ — провести независимую оценку. Тогда страховая компания будет опираться на неё.
Страховая компания выплатит сумму, которая зафиксирована в договоре титульного страхования.
На какой срок оформлять титульное страхование
Пожизненно оно точно не нужно.
По российскому законодательству максимальный срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной — не более трёх лет. Срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать 10 лет с момента сделки.
Практика страховщиков подтверждает, что все риски возникают в первые 3 года после заключения сделки.
Как получить страховку
— Если страхователь получает иск от продавца или от третьих лиц, он обращается в страховую, которая подключается к процессу. Страховая выступает как участник процесса в качестве третьего лица.
— Если произошёл страховой случай — суд аннулировал запись ЕГРН у собственности, страховая компания выплачивает сумму, которая зафиксирована в страховом полисе. Иногда на это уходит до полутора лет.
— Иногда страховая компания настаивает, чтобы страхователь дошёл до апелляционной инстанции. Так страховщики пытаются защитить не только права своего клиента, но и деньги компании.
Компенсация выплачивается только на ту часть имущества, которой лишился страхователь.
Если суд признает недействительной всю сделку, то будет полное возмещение.
Но если вопрос касается долей — это актуально в спорах по недвижимости, при покупке которой был использован маткапитал, — страховая выплата будет пропорциональна оспоренной доле.
Все выплаты производятся по решению суда.
Когда откажут в выплате страховки
Есть две основных причины, по которым страховая компания может отказать в выплате.
1. Если страхователь передал недвижимость в собственность другому лицу — подарил, продал, обменял и прочее.
2. Если при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть какие-то проблемы, но не уведомил об этом страховую компанию. Но страховой компании придётся доказывать суду, что собственник умышленно скрыл проблемы — это тонкий момент.
Можно ли застраховать титул на земельный участок
Таких запросов мало.
Страховые компании рассматривают не все участки, но могут согласиться застраховать земли под ИЖС и земли сельхозназначения. При этом они изучают, кем и когда выделен земельный участок, требуют указать полную стоимость в договоре купли-продажи, использовать безналичную форму расчёта и т. д.
Можно ли оформить полис, будучи собственником
Нет, нельзя. Раньше такой вариант допускался, теперь страховые компании не заключают полисы добровольного титула, если стороны уже заключили сделку. Это позволяет минимизировать риски мошенничества.
В зависимости от правил страховой компании объект страхуется либо в день подписания договора купли-продажи, либо через две недели — после получения выписки из ЕГРН о регистрации права нового собственника.
При этом заявку следует подать заранее — до подписания договора купли-продажи, чтобы страховая компания успела оценить риск.
Главное
- Титульное страхование защищает права на недвижимость, но не саму недвижимость. Если произойдёт пожар или с недвижимостью случится что-то ещё, страхование титула не поможет.
- Титульное страхование имеет смысл делать на срок до трёх лет — именно столько составляет срок исковой давности. Можно и дольше, но необходимости в этом нет.
- Чаще титульное страхование нужно при покупке вторичной недвижимости — особенно если предыдущие сделки с этой недвижимостью происходили в течение последних трёх лет.
- Если покупатель знал, что с недвижимостью что-то не в порядке и есть риски оспаривания прав, но не сообщил об этом страховой компании, она откажется выплачивать страховку. Но для этого ей придётся доказать свои подозрения в суде.
Благодарим за помощь адвоката Ирину Фоменко и директора департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование» Лидию Ефимову.
Фото: Shutterstock / Fotodom
