Таунхаусы в столичном регионе в последние годы составляют реальную конкуренцию традиционным городским форматам – квартирам и апартаментам

Сблокированные малоэтажные дома перестали быть исключительно загородным видом жилья. Девелоперы включают их даже в некоторые проекты в пределах МКАД, не говоря уже о Новой Москве. 

Журнал ЦИАН с помощью экспертов оценил в сравнении преимущества и недостатки конкурирующих видов недвижимости. 

Москва vs область 

Казалось бы, тут все понятно. Для желающих быть поближе к природе, но иметь сопоставимые с городским жильем удобства, больше подойдут таунхаусы. Для тех, кто хочет жить в городе, поближе к работе, подойдут квартиры и апартаменты. «На сегодняшний день в границах «старой» Москвы на первичном рынке предложений с таунхаусами нет», – замечает гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Однако есть таунхаусы на вторичном рынке: в основном предложения сосредоточены в Куркино, Алтуфьево, Южном Бутово, Митино. А при желании, как оказалось, можно найти и вариант в новостройке, и даже почти в центре Москвы. В частности, в Марьиной Роще в составе строящегося квартала JAZZ в строении Duke предусмотрено 12 двух- и трехуровневых таунхаусов с отдельным входом и придомовой территорией. Хотя, конечно, выбор таунхаусов в городе на несколько порядков меньше, чем квартир и апартаментов.

Транспортная доступность

Если речь идет о таунхаусах в составе ЖК на территории «старой» Москвы, то почти все районы, где они находятся, кроме Куркина, расположены рядом с метро.

Большинство поселков таунхаусов расположено примерно в 30-километровой зоне от МКАД. «Дорога на работу и обратно отнимает от 1,5 до 2 часов в одну сторону», – замечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но если речь идет о таунхаусах, которые возводятся пусть даже в периферийных районах, но с развитой инфраструктурой, с однородной социальной средой и, главное, рядом с местами приложения труда – бизнес-центрами, технопарками, логистическими комплексами, то в таком случае пропадает привязка жителей к Москве, уверяет Ольга Магилина. И тогда децентрализованная локация для «замкадного» объекта превращается в весомый плюс. К примеру, квартал таунхаусов «Кронбург», поселки «Соловьиная роща», «Лесные поляны» и др. находятся в непосредственной близости от микрорайона Коммунарка, где столичные власти собираются к 2025 году закончить реализацию проекта административно-делового центра с созданием десятков тысяч рабочих мест.

Можно найти таунхаус в загородном поселке с хорошей транспортной доступностью. В этом смысле одним из самых популярных направлений, как отмечает Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland, является Новорижское шоссе, высокая пропускная способность которого – хороший аргумент для тех, кто хочет жить за городом, но ежедневно ездит на работу в центр столицы . По оценкам жителей поселка с таунхаусами «Кембридж», путь от дома до метро «Улица 1905 года» занимает около 30 минут, такое же время на дорогу уходит у жителей поселка Марсель по Калужскому шоссе», – добавляет он.

«Реконструкция Калужского шоссе так же положительно сказывается на продажах, малоэтажный формат жилья активно развивается в Новой Москве», – добавляет он.

Кроме того, таунхаус в пригороде, как подмечает Ирина Доброхотова, это хороший вариант для тех, кто работает в удаленном режиме или имеет возможность приезжать офис в отдельные «присутственные» дни.

Площадь

Несомненным преимуществом таунхауса является то, что это сочетание загородного дома и квартиры. «Какой бы просторной ни была городская квартира или апартаменты, всегда в той или иной мере встает вопрос ограниченности пространства», – говорит Ольга Магилина.

Большой плюс таунхауса – собственная придомовая территория/приусадебный участок. «Каждый таунхаус имеет небольшой участок площадью до 4 соток, где можно разместить беседку для отдыха или площадку для барбекю, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, Мария Литинецкая. Летом можно поставить детский мини-бассейн, оставить велосипеды на собственном крыльце».

«В целом, таунхаусы – хороший вариант для семейного проживания. Просторное жилье позволяет объединить под одной крышей два, а то и три поколения, при этом все могут иметь отдельные помещения», – добавляет Доброхотова.

Стоимость

Если рассматривать квартиры, апартаменты и таунхаусы, то наиболее привлекательными по цене квадратного метра, как говорит Ольга Магилина, окажутся таунхаусы, а по цене лота – апартаменты.

Максимальным спросом, по словам главы «Метриум», пользуются таунхаусы с бюджетом покупки 10-15 млн рублей, конкурирующие с городскими квартирами. 

Уже за 5-7 млн рублей покупатель может рассчитывать на монолитно-кирпичный таунхаус площадью около 100 кв. м, с высокими потолками, панорамными окнами, собственным земельным участком и одним-двумя парковочными местами. 

«Причем речь идет о поселках комфорт- и бизнес-классов: с просторной закрытой территорией, видеонаблюдением, ландшафтным дизайном, детскими, игровыми и спортивными площадками», – рассказывает она.

«Двухуровневый таунхаус площадью около 90 кв. м можно приобрести за 5-6 млн рублей, в то время как в столице при этом бюджете удастся купить разве что среднюю однокомнатную квартиру, причем не в самой лучшей локации», – высказывает мнение Ирина Доброхотова.

Но напомним, что есть еще вариант городских таунхаусов. «В Москве наберется с десяток проектов, в которых представлены не только многоэтажные корпуса, но и таунхаусы. Самый бюджетный отдельно стоящий таунхаус обойдется в 23,8 млн рублей за 144,9 кв. м (207 тыс. за «квадрат»). Для сравнения – обычный апартамент в том же проекте обойдется в среднем в 149 тыс. рублей за кв. м», – говорит Мария Литинецкая. 

Паркинг

У владельца таунхауса, где бы он ни находился – в городе или за его пределами, не будет проблем с парковкой и необходимостью ежемесячно оплачивать машино-место. «Если таунхаус находится в организованном поселке или закрытом ЖК, то это гарантирует владельцу и его семье повышенный уровень безопасности. Охрана не просто выполняет функцию сторожа на КПП, который не пропускает чужие машины на территорию, но и осуществляет постоянный обход территории, осуществляет видеонаблюдение», – говорит Игорь Полуэктов.

Инфраструктура

Этот пункт сильно зависит от местоположения, и в свою очередь во многом определяет критерии качества среды для жизни. Если таунхаус находится в Москве, в каком-либо городе-спутнике, в районе со сложившейся застройкой, то доступность инфраструктуры для его жильцов ничем не отличается от формата городского жилья.

Если речь идет о таунхаусах за городом, то тут ситуация неоднозначная. Конечно, их владельцам сложнее коммуницировать со всеми благами цивилизации мегаполиса – посещать театры, центральные парки столицы, модные ночные клубы, рестораны и прочие знаковые места.

Но он тут же добавляет, что это на сегодняшний день – это уже миф из прошлого, поскольку многие направления Подмосковья сейчас имеют довольно развитую инфраструктуру. Наиболее продвинутыми в этом плане являются локации вблизи городов Одинцово, Красногорск, Видное, Люберцы.

Как отмечают в компании «Инком-Недвижимость», сейчас застройщики все больше ориентируются на внешнюю инфраструктуру, развивая проекты рядом с крупными населенными пунктами, но минимизируя ее наличие в самом поселке. «Но если речь идет о застройке участка, предназначенного для малоэтажного жилищного строительства, то возведение объектов социальной инфраструктуры вменяется в обязанность застройщика, как и в случае возведения жилого комплекса в городе», – отмечает Ольга Магилина.

Например, школа английского и испанского языка, а также детский сад на 80 мест есть в поселке «Экодолье Обнинск» в 87 км от МКАД (правда, уже в Калужской области). Коттеджный поселок «Павлово» имеет свою школу «Павловская гимназия», которая включает в себя культурно-административный центр, начальную, среднюю и старшую школу, спортивный комплекс, детский сад.

Стоимость содержания и эксплуатации

Учитывая, что площадь таунхауса минимум в полтора раза больше, чем квартиры, величина эксплуатационных расходов колеблется от 3 тыс. до 15 тыс. рублей. 

Кроме того, собственникам приходится самостоятельно заниматься благоустройством своего двора, тогда как во дворе многоэтажного дома это делают районные власти.

За счет низкой плотности населения в поселках с таунхаусами стоимость вывоза мусора, ремонта дорог, охраны выходит дороже на каждый квадратный метр – точная стоимость зависит от количества домов и класса проекта. В массовом сегменте, к примеру, речь идет о 25-35 рублях за кв. м, в бизнес-классе – о 50-60 рублях.

Тарифы за пользование водой и электроэнергией в таунхаусе и квартире сопоставимы. Отличие заключается разве что в отоплении. «В некоторых таунхаусах нет централизованной системы, поэтому приходится пользоваться индивидуальным котлом. Размер платежей за газ напрямую зависит от размера квартиры в таунхаусе и может доходить в зимний период до 5 тыс. рублей. В многоэтажном доме затраты в 2-3 раза ниже», – продолжает Литинецкая. С другой стороны, в таунхаусе нет лифтов, мусоропроводов. За счет этого собственникам не нужно платить за данные услуги, как и за консьержа.

Не стоит забывать и о налогах. Причем владелец таунхауса платит еще и за участок. Хотя, многое зависит от того, как оформлена недвижимость. «Если таунхаус продается как «квартира в многоквартирном блокированном жилом доме», то налог будет начисляться как на квартиру. Для формата «квартира» налогооблагаемая площадь уменьшается на 20 кв. м, для «индивидуальных домов» на 50 кв. м.

В Подмосковье ставка налога на квартиры составляет 0,1% от кадастровой стоимости.

Что же касается земли, то здесь налог высчитывается как произведение кадастровой стоимости участка на налоговую ставку.

Соседи

Обычно таунхаус включает 3-4 секции и столько же квартир. В многоэтажке их на одной лестничной клетке куда больше – в среднем количество колеблется от 6 до 12. «С одной стороны, высокая плотность населения может превратить жилой комплекс в «муравейник». С другой стороны, например, семьям с детьми важно, чтобы их ребенок мог поиграть на улице со сверстниками. И если в многоэтажном доме шанс найти ровесников велик, то соседями по таунхаусу могут оказаться только пенсионеры, которые решили обменять свою городскую квартиру на загородную», – размышляет Мария Литинецкая.

При этом таунхаус, как замечает Игорь Полуэктов, не предполагает наличия соседей сверху и снизу. Максимальное количество соседских семей по таунхаусу – две. «Жизнь в таунхаусе предполагает большую приватность и простор», – говорит он.

Таунхаусы часто приобретают семьи, похожие по статусу и образу жизни, которые дружат между собой, имеют детей одного возраста, схожие интересы, хобби.

Есть и минусы. У владельцев загородных таунхаусов есть печальный опыт, когда им не везло с соседями, устраивающими частые шумные вечеринки. «В многоэтажке дебоширов быстро остановят, поскольку двор является общим имуществом всех жильцов, и никто не станет терпеть неудобства, а на собственном участке сосед имеет гораздо меньше ограничений», – констатирует Мария Литинецкая.

Таунхаусы – это промежуточный вариант для тех, кто мечтает о загородном доме, но пока не может себе его позволить или не хочет брать на себя заботы по содержанию домовладения. «Что интересно – на загородном элитном рынке к нам неоднократно обращались покупатели, которые приобретают таунхаус взамен отдельного дома, поскольку не хотят более держать штат помощников, да и в целом излишне большие площади сегодня стали пользоваться гораздо меньшим спросом», – рассказала она.

Иллюстрации Дмитрия Максимова.