Аналитики Циан оценили результаты, которые продемонстрировал первичный рынок столицы в январе 2020 года.

Спрос продолжает снижаться

В январе 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы было зарегистрировано 4,9 тыс. розничных сделок с физлицами. Длительные каникулы привели к падению спроса. По сравнению с декабрем 2019-го количество сделок уменьшилось на 29,7%. По подсчетам экспертов Циан, с октября 2017 года по декабрь 2019-го количество ДДУ с физлицами в Москве всегда превышало 5 тыс. ед. Впервые с 2017 года (за 28 месяцев) показатель не преодолел отметку 5 тыс. ДДУ.

В старых границах Москвы число сделок в январе 2020 года (3,5 тыс.) оказалось ниже на 3% (в сравнении с январем 2019-го). В Новой Москве в январе заключено 1,4 тыс. сделок — в годовой динамике спрос снизился на 26%.

Выручка девелоперов растет

В январе 2020 года выручка столичных застройщиков составила 53,3 млрд рублей, что на 2% выше, чем в январе 2019-го. Несмотря на снижение спроса, девелоперам удается наращивать выручку за счет роста цен на жилье. 83% выручки сгенерировано за счет новостроек старой Москвы — 44,4 млрд рублей. На Новую Москву приходится 17%, или 8,9 млрд рублей.

По подсчетам экспертов Циан, средняя стоимость 1 кв. м в приобретенной квартире/апартаменте в январе 2020 года составляла 218 тыс. рублей в старых границах Москвы — на 10% выше, чем годом ранее.

В Новой Москве средняя цена 1 кв. м в сделке равна 126 тыс. рублей — на 7,6% выше, чем год назад. В целом по столичному рынку средняя стоимость кв. м в январе 2020 года — 198 тыс. рублей (+8,1% к январю 2019-го, +1,7% к декабрю 2019-го).

На 10 столичных застройщиков пришлось 57% всей выручки в январе 2020 года. В старых границах Москвы топ-10 застройщиков генерирует 60% выручки, в Новой Москве — 99%.

Рекордные средние бюджеты

В январе 2020 года средний бюджет сделки в старых границах Москвы составил 12,5 млн рублей. Это на 1,1 млн рублей выше, чем годом ранее (в январе 2019-го). Средний чек на первичном рынке Новой Москвы почти в два раза ниже — 6,46 млн рублей. За год он увеличился на 0,85 млн рублей.

Средняя площадь купленной квартиры/апартамента практически не меняется. В старых границах Москвы приобретают в среднем 57,4 кв. м (год назад — 57,8 кв. м). В Новой Москве средняя площадь купленного лота достигла 51,3 кв. м (годом ранее — 47,9 кв. м).

В ТиНАО бо́льшим спросом пользуются относительно компактные помещения. По подсчетам Циан, в старых границах Москвы 2,3% ДДУ было заключено с лотами площадью до 30 кв. м. В Новой Москве подобных сделок было 3,8% от общего количества договоров.

Больше половины сделок — ипотечные

В январе 2019 года 55% сделок на первичном рынке Москвы прошло с использованием ипотеки. В старых границах Москвы доля составила 54% (+1 п.п. в годовой динамике). Средний бюджет квартиры в ипотеку — 11,9 млн рублей, что на 1,2 млн рублей ниже стоимости недвижимости, приобретенной без кредита. Эксперты Циан объясняют это небольшой долей ипотеки в высоких бюджетах: 66% сделок в премиум- и элитном классах проходят без заемных средств, что отражается на среднем чеке сделки.

На первичном рынке Новой Москвы обратная ситуация: бюджет покупки квартиры в ипотеку составляет 6,6 млн рублей, что на 655 тыс. больше, чем средняя цена жилья, приобретенного  без заемных средств. Кредитные сделки в январе 2020 года заняли в ТиНАО 61%.

Всего 10 новостроек — четверть всех сделок

В январе 2020 года продажи на первичном рынке (с заключением ДДУ) зафиксированы в 188 новостройках. В 10 комплексах с лучшими продажами было заключено 26,6% сделок.

Только три из десяти лидирующих по продажам проекта расположено внутри МКАД («Люблинский парк», «Преображение», «Шереметьевский»).

Еще один — «Некрасовка» — возводится в старых границах Москвы, но за МКАД. Остальные шесть новостроек располагаются в Новой Москве.

(Для сравнения: в январе 2019 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 23% сделок от общего количества, тогда сделки были зарегистрированы в 209 новостройках).

Топ-10 столичных новостроек с максимальным количеством сделок (январь 2020 года)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Стоимость «квадрата» берет новые высоты

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы (без учета новостроек премиум- и элитного классов) в старых границах Москвы оценивается в 210,1 тыс. рублей. В годовой динамике рост составил 5,6%. В Новой Москве средняя цена 1 кв. м достигла 132,7 тыс. рублей (+13%). Это рекордные ценовые показатели за всю историю.

За январь 2020 года по сравнению с декабрем 2019-го рост средней цены в старых границах Москвы составил 0,8%, в Новой Москве — 2,3%.

Выбора на первичном рынке все меньше

Объем предложения на первичном рынке столицы снижается. В январе 2020 года в продаже было представлено 49,6 тыс. квартир и апартаментов по всем сегментам. В годовой динамике объем предложения снизился на 5,7%. В старых границах Москвы экспонируется 82% объема предложения (40,8 тыс. лотов), в Новой Москве — 18% предложения (8,8 тыс.). Годом ранее соотношение было аналогичным.

По подсчетам аналитиков Циан, в январе 2020 года первичный рынок столичной недвижимости пополнился 300 тыс. кв. м жилья. Годом ранее — в январе 2019-го — на рынок вышло 250 тыс. кв. м жилой недвижимости. Рост составляет 20%. Относительно декабря 2019 года девелоперская активность резко снизилась (–40%). В конце 2019-го на рынке появилось 500 тыс. кв. м жилья.

По словам эксперта, только за последние пять лет в России средний срок ипотечного кредита вырос на четверть, а средняя сумма займа — на 35%. Очередное снижение ключевой ставки позволит поддержать спрос в среднесрочной перспективе, но не решает проблему обеспеченности жильем в целом.

«Рост цен способен привести к увеличению объемов нереализованных жилых помещений. В свою очередь это ухудшит финансовые показатели девелоперов, что особенно важно в контексте перехода на проектное финансирование», — подчеркивает Алексей Попов.

Примечание: в расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике Росреестра.

На фото: ЖК «Люблинский парк»/cian.ru